Tributação sobre a venda de imóveis pela pessoa jurídica
03/04/2012
Ariovaldo Esgoti

Embora operações com imóveis façam parte do dia-a-dia de algumas empresas, não raro, há quem fique em dúvida sobre o tipo de tributação incidente sobre sua alienação e sobre os reflexos à luz do Regime Tributário de Transição (RTT) - instituto previsto na Lei nº 11.941/2009, para adequação fiscal das divergências oriundas dos novos métodos e critérios contábeis introduzidos também pela Lei nº 11.638/2007.

Primeiramente deveremos levar em conta que o fator determinante para a tributação deste tipo de evento é a própria atividade da empresa, além do regime fiscal a que se sujeita o contribuinte.

Este aspecto é importante porque, por exemplo, se o objeto social for compra e venda de imóveis, incorporação imobiliária ou loteamento, no lucro real, a receita bruta será alcançada pelas alíquotas relativas às contribuições sociais ao PIS e à COFINS - 1,65% e 7,6%, admitindo-se os créditos válidos ao tipo.

Nesta hipótese, no que se refere ao IRPJ e à CSLL teríamos sua incidência sobre o resultado do período ajustado, aplicando-se-lhe, respectivamente, 15% e 9%, cabendo considerar ainda a potencial incidência do adicional do IR à razão de 10% sobre a parcela do lucro tributável que exceder a R$ 60.000,00 por trimestre ou R$ 20.000,00 por mês, conforme o caso.

Todavia, em se tratando de optante pelo lucro presumido as referidas contribuições sociais se submeteriam a 0,65% (PIS) e 3% (COFINS) e, adicionalmente, ao IRPJ e à CSLL apuráveis sobre 8% e 12% da receita bruta. Igualmente, seria preciso observar as condições de exigibilidade do adicional do imposto de renda - 10% sobre a parcela do lucro presumido que excedesse a R$ 60.000,00 por trimestre.

Por outro lado, caso o objeto social fosse qualquer outro que não se vinculasse à atividade imobiliária, a transação tipificaria ou a venda ou de um bem do imobilizado ou de um ativo representativo de propriedade para investimento, naturalmente, não cabendo a incidência das contribuições sociais ao PIS e à COFINS. Em regra, a operação estaria sujeita à apuração do IRPJ e da CSLL sobre o ganho de capital, e, se fosse o caso, também ao adicional do IR.

Reconhecidamente este espaço é impróprio para tratamento exaustivo dos reflexos de tal operação e mesmo para abordagem das particularidades societárias e tributárias da adoção dos regimes de competência e de caixa na realização das receitas nas respectivas esferas, contudo, é necessário ainda atentarmos para as regras fiscais de determinação do custo do ativo alvo da alienação, aplicando-se-lhe o Regime Tributário de Transição mediante a realização dos ajustes consoantes à legislação envolvida - adição ou exclusão, conforme o caso.

Devemos levar em conta também que o custo fiscal em nada se confunde com o societário, ou seja, embora seja usualmente normal até mesmo a suspensão da depreciação sobre os bens a ela sujeitos no campo societário, para fins tributários, como regra, continua necessária a aplicação, neste caso, sobre o custo das edificações, da tabela elaborada pela Receita Federal, valendo somente por excepcionalidade a adoção de critério diverso.

Não menos importante é o reflexo da operação aos contribuintes pelo regime do Simples Nacional, visto que neste caso o imposto é determinado com base nas mesmas regras aplicáveis às demais pessoas jurídicas. Incabível, portanto, os benefícios que usualmente recaem sobre as microempresas e empresas de pequeno porte, à exceção da CSLL.

Do exposto se sobressai o fato de que, independentemente do quão triviais sejam as operações da empresa, as consequências tributárias reclamam adequada compreensão da normatização aplicável, pois há reflexos diretos na apuração do imposto, com a implicação de que as obrigações acessórias exigíveis deverão também ser atendidas, inclusive no que concerne à EFD-Contribuições (antiga EFD-PIS/COFINS acrescida das informações sobre o INSS, sempre que for o caso).

Em outros termos, em que pese sua importância, o custo relativo à transação não está restrito à identificação das alíquotas cabíveis. É imprescindível que os cenários sejam avaliados com razoável antecedência, pois nem sempre há espaço para redefinição das regras do jogo com a empresa em franca operação.



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